（2023年2月14日最高人民法院審判委員會(huì )第

1879次會(huì )議通過(guò)，自2023年4月20日起施行）

河南省高級人民法院：

你院《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權利順位問(wèn)題的請示》（豫高法〔2023〕36號）收悉。就人民法院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問(wèn)題，經(jīng)研究，批復如下：

一、建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谌鶙l的規定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買(mǎi)房屋并已支付全部?jì)r(jià)款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

只支付了部分價(jià)款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規定。

三、在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費者主張價(jià)款返還請求權優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。