問(wèn)題1

開(kāi)發(fā)商通知業(yè)主收房，但是業(yè)主發(fā)現新房不具備交付標準，要求開(kāi)發(fā)商整改。業(yè)主在開(kāi)發(fā)商整改完成后收房，但物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商首次通知業(yè)主收房的時(shí)間起算并收取物業(yè)費，合理嗎？

法官說(shuō)

不合理。根據相關(guān)法律規定，房屋已竣工但尚未出售或者未交付給買(mǎi)受人的，物業(yè)服務(wù)費用應由建設單位交納，如確因新房不符合交付標準而導致延期收房或未交付房屋的，此期間段的物業(yè)費不應由業(yè)主承擔，而應當由建筑單位，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交納。部分地區也根據該規定針對物業(yè)費交納數額頒布了地方性法規、地方規范性文件等作出進(jìn)一步細化。

法條鏈接

《物業(yè)管理條例》第四十一條第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。

問(wèn)題2

業(yè)主是否應該從收房后開(kāi)始交納物業(yè)費？如果業(yè)主因某些原因，在開(kāi)發(fā)商通知收房的3個(gè)月后收房，這3個(gè)月需要交納物業(yè)費嗎？

法官說(shuō)

新房物業(yè)費自業(yè)主驗收合格，開(kāi)發(fā)商交付房屋之時(shí)起由業(yè)主負責交納；關(guān)于二手房物業(yè)費交納節點(diǎn)，二手房買(mǎi)賣(mài)合同（或司法網(wǎng)拍拍賣(mài)公告）有約定的從其約定，若無(wú)約定則一般自房屋交付之日起算。

若已符合交房條件、因業(yè)主一方原因而遲延收房的，遲延收房期間的物業(yè)費應由業(yè)主承擔。

問(wèn)題3

業(yè)主已經(jīng)交納了物業(yè)費，為什么物業(yè)公司還要業(yè)主交小區水電公攤費呢？這個(gè)合法嗎？

法官說(shuō)

需要視情況確定。物業(yè)費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)后有權收取的服務(wù)費用。小區水電公攤費是物業(yè)共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的費用或需要由業(yè)主分擔的物業(yè)管理區域內的各類(lèi)規定費用。兩種費用的性質(zhì)不同，不存在包含與被包含關(guān)系。若管理規約、物業(yè)服務(wù)合同授權物業(yè)公司代收水電公攤費用，業(yè)主應當向物業(yè)公司交納，同時(shí)物業(yè)服務(wù)人應當定期將代收費項目、標準、金額以合理方式向業(yè)主公開(kāi)；若物業(yè)服務(wù)人假借代收公攤水電費名義，收取額外費用的，不合法。

法條鏈接

《物業(yè)管理條例》第四十四條：物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收錢(qián)款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

問(wèn)題4

物業(yè)以業(yè)主不交納物業(yè)費為由，不交付房子，合法嗎？

法官說(shuō)

房屋的交付涉及的法律關(guān)系是房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或商品房預售合同）關(guān)系，物業(yè)費的交納涉及的法律關(guān)系是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，是兩種不同的法律關(guān)系。交付房屋系房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的權利與義務(wù)，并非物業(yè)服務(wù)人的權利與義務(wù)。若業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人可催告業(yè)主按期支付，催告期屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請仲裁，并不包括克扣房產(chǎn)證、停運門(mén)禁卡、禁止業(yè)主進(jìn)入等不交付房產(chǎn)的行為。

當然，如開(kāi)發(fā)商在購房合同約定的期間內未履行配合辦理房產(chǎn)證的義務(wù)時(shí)，業(yè)主也不得以開(kāi)發(fā)商未交付房產(chǎn)證為由拒交物業(yè)費，應當根據購房合同約定的違約條款提起訴訟或申請仲裁，通過(guò)司法途徑維護自身權益。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

問(wèn)題5

房子空置沒(méi)入住，提供服務(wù)相對少，物業(yè)費可以打折嗎？

法官說(shuō)

空置房屋的物業(yè)費減免政策，國家暫未有明確規定，但部分地區有相關(guān)地方性法規對空置房屋的物業(yè)費交納標準予以規定，建議大家查詢(xún)當地有關(guān)空置房屋物業(yè)費交納標準的相關(guān)政策。

如寧波地區，根據寧波市政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)寧波市住宅小區物業(yè)管理條例實(shí)施意見(jiàn)的通知》第五條第（五）款規定，業(yè)主對物業(yè)辦理交付滿(mǎn)1年后仍未入住的空關(guān)房，第2年開(kāi)始業(yè)主應向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出空關(guān)房起止時(shí)間書(shū)面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)后，從第2年開(kāi)始空關(guān)房期間的物業(yè)服務(wù)費按80%比例交納。

問(wèn)題6

因前業(yè)主只簽署了購房合同未取得鑰匙，故一直拖欠房款導致房子閑置五年后被拍賣(mài)，物業(yè)費是否應從下一任業(yè)主取得鑰匙時(shí)起算呢？若法拍房公告里未約定物業(yè)費繼受主體的，確權之前的物業(yè)費，應由誰(shuí)承擔?

法官說(shuō)

經(jīng)拍賣(mài)而取得的房屋，買(mǎi)受人是否需要承擔房屋過(guò)戶(hù)至其名下之前的物業(yè)費，需要看《競拍公告》等拍賣(mài)文件的約定。若拍賣(mài)文件中已告知買(mǎi)受人需處理可能存在的物業(yè)費，則買(mǎi)受人基于拍賣(mài)已繼受取得前一任業(yè)主對房屋的所有權利義務(wù)，買(mǎi)受人不能再以其并非房屋所有權人來(lái)抗辯物業(yè)費的付款請求。

法院的拍賣(mài)文件不僅只有拍賣(mài)公告一份，還有拍賣(mài)成交確認書(shū)、執行裁定書(shū)等。若法院的拍賣(mài)文件中均未對確權之前的物業(yè)費進(jìn)行約定，根據合同相對性原則，物業(yè)公司可向原業(yè)主主張確權前欠繳的物業(yè)費，獲得生效債權文書(shū)后可向人民法院申請執行或參與拍賣(mài)房款分配。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第一百一十九條：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。

問(wèn)題7

物業(yè)公司以業(yè)主未交納道閘維修費和電費為由，禁止其車(chē)輛進(jìn)入小區，合法嗎？

法官說(shuō)

不合法。道閘維修費屬于因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修產(chǎn)生的費用，一般由住宅專(zhuān)項維修基金承擔，若維修基金不足，應當及時(shí)續繳，業(yè)主繳存的住宅專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有；電費是業(yè)主與供電部門(mén)簽訂供電合同，因業(yè)主用電而產(chǎn)生的費用，兩者均與物業(yè)管理費性質(zhì)不同，系不同的法律關(guān)系。物業(yè)公司可以經(jīng)業(yè)主委員會(huì )（或業(yè)主）授權后，就管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，但物業(yè)公司不得在業(yè)主欠繳代收費用的情況下，就物業(yè)服務(wù)合同未授權的行為（如禁止車(chē)輛進(jìn)入、禁止業(yè)主進(jìn)入、停水停電等）進(jìn)行私力救濟。

若經(jīng)合理催告期，業(yè)主委員會(huì )（業(yè)主）仍不交納專(zhuān)項維修基金或代收費用的，物業(yè)服務(wù)人可憑物業(yè)服務(wù)合同提起訴訟或申請仲裁，要求業(yè)主委員會(huì )（業(yè)主）承擔物業(yè)服務(wù)人墊付的道閘維修費或電費。

法條鏈接

《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第十七條：業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時(shí)續交。成立業(yè)主大會(huì )的，續交方案由業(yè)主大會(huì )決定。未成立業(yè)主大會(huì )的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)會(huì )同同級財政部門(mén)制定。

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